非住宅库存高企 差异化是破局之道

2013-06-07 10:57 大河报房产网 来源: 东方今报 编辑:yanwk
  【踩盘】实地探访 部分写字楼悄降价

  “买房送装修,还送物业管理费……”近日,记者以投资者的身份,来到郑州市内几个非住宅项目售楼部。当一听到“想投资写字楼”这句话时,置业顾问们大都抛出了各种优惠政策。

  “价格有点高啊。”再听到这句话,置业顾问一般都会解释:现在的价格应该算最低了,如果算上送的装修和物业管理费,相当于优惠了1000元/平方米。

  相对于住宅市场的涨价,非住宅市场大力优惠为哪般?“没办法,现在一些写字楼很难卖,尤其是东区的写字楼。”采访中,郑州某房企负责人透露,郑州写字楼市场最好的时光是2009年~2010年。“那时直线上涨的房价挡不住投资者的脚步。到2011年,整个非住宅市场达到了一个巅峰。2012年下半年,整个市场开始下滑。有些项目在市场最好时价格可超过30000/平方米,可现在,20000/平方米都少人问津”。

  更有非住宅楼盘负责人坦言:“现在东区的写字楼前景堪忧,有的甚至八九千元一平方米都能买到。这价格比住宅还便宜,都不敢相信。”在这种情况下,可以想见,大开发商有其他项目支撑,日子尚可;一些小开发商就境遇困难了。

  【尴尬】库存和供应量井喷 客户量少

  一向看来红火的非住宅市场到底怎么了?“客户量少了,但投放量太大了。”这是很多开发商总结的原因。

  仅从郑州市房管局已经公布的数据计算,以 2010年年底为基底(假设清零),郑州市商品房库存截至2013年4月为735万平方米,库存处于高位,去化“压力山大”。

  同致行数据库年初监控显示,截至2013年1月份库存量约为98万平方米,办公市场月均(2011年至2013年1月)消化量仅为6.19万平方米,仅消化库存就需要近16个月。若再加上高铁区域、龙子湖区域尚未入市的办公项目,整个一年的销售压力巨大。

  对此,合一置业营销总监周建新分析,受政策调控和土地供应调整的影响,不少房企进军非住宅领域,开发了大量商用和办公物业,直接造成非住宅物业供应量和库存的“井喷”。由于商业地产不在调控之列,商业地产租金收入相对稳定,使得商业地产成为众多开发商转型的新突破口。同时,诸多住宅开发商为提升住宅附加值,也增加了不少商业配套。

  郑州商业地产还存在区域分布不平衡的现象,在短时间内造成竞争激烈或价格战;在其表面繁荣的背后,还存在着不容忽视的同质化问题。

  当然也有人提出,目前郑州并没有太大的外来大企业办公需求,而市场投放量太大,造成不少投资客入场,泡沫就因此显现出来。

  【热点】核心区的大品牌 依旧受追捧

  虽然走访之处大多一片叹气声,但市场中并不是所有非住宅项目都遇冷。绿地集团中原房地产事业部营销总监白伊剑高兴地说,绿地在郑项目的销售业绩中,80%是靠着非住宅撑起来的。“上半年任务已基本完成。6月2日绿地新都会项目售楼部开放前夜,还有50多组客户为了能排到靠前的位置,连夜排队。”

  对于市场供大于求的说法,白伊剑并不认可。他认为供应量大只是相对的,好地段、好品质的产品还是稀缺。客户对绿地项目的追捧就能印证这一点。

  处于郑州核心商圈的硅谷广场同样热销。其营销总监叶逢锦介绍,硅谷广场上半年推出一批商铺,当天被抢完,后来不得不加推。硅谷广场地段特殊,配套好,定位准确,因此比较容易积聚人气。

  周建新也透露,京莎广场因位于京广路与航海路交会处,定位为“中部首席鞋业展贸中心”,集商业、写字楼、SOHO、公寓于一体,目前在全城认筹中也受到了追捧。

  市场冷热不均的原因,有业内人士分析认为是在市场供应量大,很多投资客因担心投资回报率放缓投资速度的背景下,一些核心区域的非住宅项目和大品牌非住宅项目就显出了优势,自然受到追捧。“这么低的价格,肯定会有人在抄底,未来写字楼竞争会很激烈。”也有人提出这样的观点。

  记者注意到,当下为了振作市场,很多企业在寻找客户渠道,或依托行业组织、或通过中介公司、或通过定制式服务等,打破了以往打广告守株待兔的模式。

  至于前景,更多业内人士依然充满期待。周建新总结了非住宅市场前景看好的几大原因:政府层面已对房地产规划设计方面提出新要求,限制住宅小区规划临街商业配套,势必引起商业地产的价值提升;中原经济区和航空港经济综合实验区的建设,势必引起第三产业的集聚和增长,从而引爆对商用物业的需求;随着人均收入的提升,居民在生活、购物、娱乐、休闲等方面的需求逐步扩大、提升,需更多商用物业满足功能配套的要求。

  【反思】

  被催熟的西瓜

  如何真正熟起来


  目前郑州乃至河南的非住宅市场就像被催熟的西瓜,表面看起来与自然成熟的西瓜没什么不同,但实际差了一些。为什么会这样?

  河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为,三句话可以看清非住宅市场当前的庐山真面目。首先,住宅限购催生非住宅地产开发潮,导致非住宅地产盲目上马,非住宅市场瞬间进入“战国时代”,众多开发商面对的是需求远小于供给的市场,为尽快回收成本,维持生存,恶性竞争在所难免,致使非住宅市场有价无市。

  其次,国家宏观经济仍处于下行轨道,企业业务多数处于收缩期,新开创企业数量少、规模小,不足以支撑庞大的商业地产和办公地产项目,导致非住宅地产粥多僧少。

  最后,不少非住宅地产项目是在限购的大形势下仓促上马,开发商对非住宅地产既不专业也不专注更不专长,而非住宅开发事实上比住宅开发更需要专业技术、专门团队和专项配套。比如商业地产需要若干不同行业知名品牌追随;如果没有,不仅配套项目上不了,价格也难以上去,那么房产升值空间就会打折扣,自然就没人敢买了。非住宅地产开发要学习万达等知名企业好榜样,走专业化、差异化、品牌化和连锁化的发展道路。建议不具备开发经验和条件但又需要在非住宅市场淘金的开发商,先尝试从三、四线城市入手,待实力、团队、技术、品牌和合作伙伴等成熟后再进军一、二线城市。
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